Logo nl.designideashome.com

Paul Karakusevic: Londen Heeft Ambitie Voor Kwalitatief Hoogwaardig Ontwerp Van Sociale Woningen

Inhoudsopgave:

Paul Karakusevic: Londen Heeft Ambitie Voor Kwalitatief Hoogwaardig Ontwerp Van Sociale Woningen
Paul Karakusevic: Londen Heeft Ambitie Voor Kwalitatief Hoogwaardig Ontwerp Van Sociale Woningen

Video: Paul Karakusevic: Londen Heeft Ambitie Voor Kwalitatief Hoogwaardig Ontwerp Van Sociale Woningen

Video: Paul Karakusevic: Londen Heeft Ambitie Voor Kwalitatief Hoogwaardig Ontwerp Van Sociale Woningen
Video: Geert Wilders wil liever niet EK voetbal met zijn vrouw thuis kijken 2024, Maart
Anonim
Image
Image

Londen heeft een ambitie voor kwaliteit van het ontwerpen van openbare woningen niet meer gezien sinds de jaren 1970

Londen gaat een zelfverzekerd nieuw tijdperk van sociale woningbouw in, zegt Paul Karakusevic, dankzij woningbouwprojecten met baanbrekende nieuwe financiële modellen.

De grote oorzaak van de mondiale stad aan het begin van de 21e eeuw is sociale woningbouw. Terwijl nieuwe musea, galerijen en prachtige eenmalige huizen de aandacht trekken over de hele wereld, zijn betaalbare woningen de fundamentele factor voor de toekomstige gezondheid en vitaliteit van de stad.

Na bijna vier decennia neoliberaal woonbeleid wordt Londen wakker van het feit dat zijn toekomstige welvaart afhangt van het aanpakken van een ernstige huisvestingscrisis en toenemende ongelijkheid. Om dat te doen, vindt het de sociale woningbouw opnieuw uit en omarmt het nieuwe architecturale benaderingen, en speelt de lokale democratie opnieuw een centrale rol bij de realisatie.

Londen gaf de wereld sociale woningbouw in de vorm van het gemeentebestuur

Aan het einde van de 19e eeuw schonk Londen het gemeentebestuur van de grote stad. Het gaf de wereld volkshuisvesting in de vorm van het gemeentelijke landgoed, en daarmee enkele van de beste, meest innovatieve woningen die de wereld had gezien.

Maar in de jaren zeventig, toen de Britse economie haperde, begon het grote stedelijke project van huisvesting van de mensen af te brokkelen, de inflatie steeg en de financiering onwerkbaar werd. In de jaren tachtig volgde een VK onder leiding van de conservatieve regering van Margaret Thatcher het voorbeeld van de VS en verschoof het woningaanbod stevig naar rechts van de politiek. Daarbij liep het VK weg van de volkshuisvesting, inderdaad het hele idee van de openbare stad, en het wendde zich vrijwel uitsluitend tot de marktkrachten om de stedelijke toekomst ervan te bepalen.

Het resultaat voor Londen aan het begin van de 21ste eeuw, zoals hedendaagse stedelijke tijdgenoten zoals New York of San Francisco, is een gemengd en gepolariseerd stedelijk landschap.

De economie van de stad is volledig getransformeerd. Het is begaafd met een van de meest diverse en veerkrachtige creatieve economieën ter wereld, in het middelpunt van wereldwijde kapitaalstromen, wat zich manifesteert in een steeds veranderende skyline van commerciële torens en een van de snelstgroeiende populaties van alle kapitaal in Europa.

De afweging voor Londenaren, samen met iedereen binnen een treinrit van 45 minuten van de stad, is echter de duurste woning van Europa. Voor velen gaat ongeveer de helft van alle maandelijkse inkomsten uit huur of hypotheekaflossingen.

Met een chronisch tekort aan echt betaalbare woningen, verergeren hoge prijzen en stijgende kosten van levensonderhoud de wachtlijsten voor woningen, duwen mensen in tijdelijke huisvesting en nemen daklozen toe. Lokale autoriteiten in de stad zijn nu belast met de groeiende rekeningen voor sociale zorg en veel mensen worden gehuisvest in vreselijke en ontoereikende tijdelijke huisvesting in de particuliere huursector, een van de meest ongereguleerde in Europa.

De stadsdelen van Londen hebben in de naoorlogse jaren honderdduizenden huizen opgeleverd

Deze ernstige gevolgen hebben nu invloed op het functioneren van de stad. Belangrijke werknemers met een laag inkomen worden gedwongen om uren per dag te reizen voor hun werk, terwijl gezinnen met een laag tot gemiddeld inkomen de stad verlaten omdat fatsoenlijke accommodatie moeilijker te vinden is. De situatie en de frustratie van mensen veranderen de Britse stedelijke politiek.

In reactie op een wijdverbreid marktfalen om voldoende woningen op de vereiste aantallen te bieden, laten de lokale gemeentebesturen van Londen nu zien dat, zelfs met de beperkingen en verhitte omstandigheden van de Britse hoofdstad, een andere woningwereld mogelijk is. Het biedt waardevolle lessen voor steden over de hele wereld.

De stadsdelen van Londen, opgericht in 1965, hebben in de naoorlogse jaren honderdduizenden huizen opgeleverd, via directe subsidies en het beheer van huurinkomstenstromen. Ze streefden ernaar gemengde gemeenschappen te creëren die verbonden zijn met lokale economieën en andere openbare diensten, door te voorzien in een verscheidenheid aan woningen voor allerlei behoeften en ook voor lage en middelhoge inkomens. Vanaf het einde van de jaren 1970, in overeenstemming met de moeilijke omstandigheden van een immense IMF-lening die de Britse economie redde, werden de subsidies teruggedraaid en na 1980 verdwenen ze min of meer helemaal.

In een neerwaarts patroon dat ook in veel Noord-Amerikaanse en Europese steden werd waargenomen, stortten programma's voor de volkshuisvesting in, werd de woningveiligheid voor veel mensen verwijderd en gingen tientallen jaren aan opgebouwde openbare ontwerpcapaciteit en expertise verloren. Gedurende de rest van de decennia die daarop volgden, was de rol van de stadsdelen van Londen eenvoudigweg om de activiteiten van de particuliere markt te faciliteren en mogelijk te maken, bijvoorbeeld het verkopen van grote hoeveelheden land met korting en het overdragen van openbaar gebouwde woningvoorraad naar non-profit woningcorporaties, omdat lokaal geleide beheer- en onderhoudsregimes faalden.

Het hoefde niet zo te zijn.

Inderdaad, Europese steden zoals Wenen volgden volledig verschillende cursussen en de situatie in die steden is sterk verschillend. In het geval van Wenen is er al meer dan 50 jaar gestage steun voor door de overheid geleide huisvestingsprogramma's en stedelijke grootschalige projecten. Tegenwoordig woont ongeveer 60 procent van de inwoners in sociale woningen, en het is beschikbaar voor mensen met een gemiddeld en laag inkomen.

De Weense hebben een aantal van de beste kwaliteit woningen en de hoogste levensstandaarden overal ter wereld; terwijl er druk is, is er geen huisvestingscrisis. Tegenwoordig houdt de stad toezicht op projecten die ook coöperatieve en door de gemeenschap geleide huisvestingsopties mogelijk maken als onderdeel van algemene stedelijke plannen.

Stadsdelen zoals Hackney zijn nu verantwoordelijk voor geavanceerde en zeer genuanceerde huisvestingsprogramma's

De oorsprong van woningveranderingen in Londen ligt in 2007, toen de Britse toenmalige Britse premier Gordon Brown een proces startte dat betekende dat de stadsdelen van Londen geld konden lenen tegen de waarde van hun land en huurinkomsten. Hiermee stelde hij hen in staat om toegang te krijgen tot de middelen om nieuwe huisvestingsprogramma's voor zichzelf aan te pakken en zo te beginnen met bouwen.

Sinds deze tijd hebben stadsdelen zoals Hackney in het oosten van de stad en Brent, Camden en Enfield in het noorden het initiatief genomen en zijn nu verantwoordelijk voor geavanceerde en zeer genuanceerde huisvestingsprogramma's die een aantal van de beste nieuwe huizen overal in het VK.

In de afgelopen 15 jaar heeft mijn praktijk Karakusevic Carson Architects samengewerkt met Hackney en 12 andere stadsdelen aan wat nu opkomt als een zelfverzekerd nieuw tijdperk van sociale woningbouw.

Ze omarmen een reeks strategieën, waaronder voorraadhervorming, strategische invulling en herontwikkeling van grote woonwijken. Ze gebruiken hun eigen grond en verwerven nieuwe sites om jaren van onderinvestering om te keren. Bovendien ontwikkelen stadsdelen, met de hulp van de Greater London Authority - de strategische overheidslaag van Londen - en burgemeester Sadiq Khan, eigen expertise op het gebied van ontwerp en ontwikkeling. Het is een ambitie voor kwaliteitsvol ontwerp van openbare woningen dat het Verenigd Koninkrijk sinds de jaren zeventig niet meer heeft gezien.

Een belangrijk verschil met deze nieuwe generatie projecten was een terugkeer naar publieke verantwoordelijkheid en toezicht dat wordt gehandhaafd tot de bouwfase, waardoor de normen hoog zijn gebleven. Deze eenvoudige verschuiving is essentieel voor het langetermijnsucces en rentmeesterschap van de woningvoorraad. Door architecten en klerk van werken te behouden, hebben stadsdelen ervoor gezorgd dat waar voor hun geld, kwaliteit en ontwerpintentie wordt gehandhaafd en geleverd.

Om huisvestingsaantallen te bereiken en ervoor te zorgen dat grote locaties financieel levensvatbaar zijn binnen beperkte stadsfinanciën, was kruissubsidiëring noodzakelijk. Waar dit gebeurt, werken gemeenten soms samen met partners uit de particuliere sector om te koop aangeboden onroerend goed te ontwikkelen die toekomstige ontwikkelingsstadia helpen financieren, een mix van woningtypen te introduceren en een reeks lokale gemeenschapsvoorzieningen en infrastructuur te ondersteunen, zoals nieuwe parken, vrijetijdsvoorzieningen of scholen.

Dit was het geval met de landgoederen Kings Crescent en Colville in Hackney, twee aangrenzende projecten waar we de afgelopen acht jaar aan hebben gewerkt. Ondanks zeer onzekere tijden en een tijdperk van soberheid van de gemeente, wilde Hackney zijn beloften nakomen om bewoners nieuwe woningen te bieden. Door middel van kruissubsidie was de gemeente in staat om meerdere fasen van gemengde huurwoningen naar voren te brengen, waar huurders en pachthouders nu naar toe verhuizen. Doordat de gemeente de controle behoudt en het project beheert, zijn we in staat geweest om de nieuwe huurwoningen te ontwerpen volgens een zeer genereuze standaard, en ze zijn gebouwd met behulp van de hoogste kwaliteit van materialen door uiterst bekwame bouwers op strak gecontroleerde contracten.

Er zijn nu ook projecten die nieuwe soorten mixen verkennen die, net als in Wenen, gemeenschapsopties en zelfbouwopties ondersteunen naast de markt en directe openbare levering in alle soorten ambtstermijnen, zodat alle waarde door de stad wordt behouden.

Wil dit nieuwe tijdperk van sociale woningbouw slagen, in Londen of elders, dan is er meer nodig dan alleen financiering

Deze nieuwe generatie openbare projecten en hun ontwikkelingsmodel is niet zonder critici. Debat in Londen heeft en wordt nog steeds gekleurd door een aantal regelingen waarbij omwonenden die aan landgoedtransformatie zijn onderworpen, slecht zijn behandeld, wat begrijpelijke argwaan wekt en lokale spanningen opwekt. Om processen te verbeteren, moeten deze gevallen worden bestudeerd en begrepen. Maar veel meer gemeenten werken met succes met de steun van de overgrote meerderheid van hun gemeenschappen en komen hun beloften na die zij hebben gedaan voor verbeterde of nieuwe huizen.

In oktober vorig jaar keerde de Britse regering de jaren van ingebedde ideologische weerstand tegen de publieke sector om en werd een belangrijk onderdeel van de woningbezorging en hief de limieten op voor leningen voor stadsdelen. Dit is zeer welkom en een erkenning van de omvang van de uitdaging, zowel in Londen, maar ook in de volgende grootste steden van het VK, zoals Manchester, Bristol en Birmingham.

Het betekent dat in toekomstige steden, in de afwezigheid van betekenisvolle subsides, mogelijk onafhankelijk en met een grotere mate van burgerlijke autonomie kunnen handelen om toegang te krijgen tot meer financiering en een groter aantal projecten voor zichzelf aan te pakken. Wil dit nieuwe tijdperk van sociale woningbouw slagen, in Londen of elders, dan is er meer nodig dan alleen financiering.

De toekomstige gezondheid en vitaliteit van Londen en steden zoals deze hangt af van een fundamentele langetermijnverandering in de houding ten aanzien van de rol van sociale woningbouw, maar ook van het vermogen van de publieke sector om een goede stedenbouw te bewerkstelligen. Veerkrachtige steden zijn plaatsen die voor hun burgers zorgen en kansen bieden. De nieuwe generatie openbare projecten van Londen promoot dergelijke waarden en laat zien dat verandering mogelijk is, zelfs te midden van politieke en economische tegenspoed. Ze vertegenwoordigen een ambitie, niet alleen voor betaalbare huizen, maar ook voor fundamentele principes van het maken van steden en openbare acties die voortkomen uit langetermijndenken, het omarmen van ontwerpkwaliteit en het werken met en voor gemeenschappen en burgers.

Aanbevolen: